Rekonštrukcia vs. novostavba

Na často kladenú otázku, či sa oplatí rekonštruovať rodinný dom, alebo dať prednosť novostavbe, je vyhýbavá odpoveď na mieste. Závisí to od prípadu k prípadu. Ak sa klient rozhoduje investovať peniaze do nehnuteľnosti, zvažuje investíciu ako celok. Cena za pozemok s nehnuteľnosťou alebo bez, plus investície na novostavbu, resp. rekonštrukciu jestvujúceho objektu. Ako vhodný príklad si rozoberme rodinný dom.

Rekonštrukcia je laické pomenovanie zásadnejších stavebných úprav. Stavebný zákon, ani žiadna s ním súvisiaca legislatíva, tento pojem nepozná a preto klientom očakávaný projekt “rekonštrukcie rodinného domu” architekt preloží pre potreby stavebného úradu ako “stavebné úpravy rodinného domu”. Tento pojem je obšírnejší a zahŕňa aj prístavbu, nadstavbu či vstavbu.

Čo prináša rekonštrukcia?

K rekonštrukcii je potrebné pristupovať z dvoch uhlov pohľadu – z objektívneho / ekonomického a zo subjektívneho pohľadu. Poďme sa na to pozrieť postupne:

a./ Z ekonomického hľadiska klient predpokladá pri rekonštrukcii nižšiu investíciu ako pri novostavbe. Je v očakávaní, že niečo z pôvodného domu ostane a ušetrí na materiáli i prácach. No nie vždy je to však tak – závisí na na stavebno-technickom stave objektu, na rozsahu zamýšľaných zmien a na miere kompromisu, ktorý je ochotný v prospech úspory urobiť. Pri stavebných úpravách sú voči novostavbe aj náklady navyše, ako napríklad búracie práce, odvoz sutiny alebo obmedzené priestorové možnosti na použitie potrebnej techniky. Vybúrať je možné všetko, ale ekonomicky je najvýhodnejšie minimalizovať zásahy do nosných konštrukcií a rešpektovať základné danosti pôvodného objektu. Toto samozrejme platí v prípade, že do hry nevstupujú žiadne obmedzujúce podmienky, napríklad zásady obnovy pamiatkovo chránených objektov alebo ďalšie nepredvídateľné okolnosti (napríklad po oklepaní niekoľkých vrstiev omietok a malieb zistíte, že tá pôvodne hrubá priečka je len rozpadnuté torzo tenučkých deravých tehál, alebo že drevený trámový strop je po odkrytí len halda červotočom prežratého dreva, ktorú drží pokope len špina a pleseň). Zo skúseností môžeme potvrdiť, že pri rekonštrukcii sa vždy vyskytnú náklady navyše, ktoré nemožno vopred odhadnúť.

b./ Pod subjektívnym pohľadom chápeme akýkoľvek osobný citový podnet, ktorý svojou váhou prevýši ekonomické hľadisko. Spomienky na krásne strávené chvíle v starorodičovskom dome, tu sedávala babka v kresle, a tam mi dedko čítal na dobrú noc… Každý dom môže mať svoj charakter (objektívne nepopísateľnú hodnotu), históriu, alebo zo stien cítiť jeho minulý život, jeho príbeh. Toto Vám novostavba nikdy nemôže poskytnúť. A takisto môže byť dom súčasťou určitého charakteristického prostredia, ktoré sám spoluvytvára. Jeho hodnota nie je v ňom samotnom, ale v kontexte prostredia, v ktorom sa nachádza.

Výhody:

– určitá miera ekonomickej úspory
– hotová (resp. pôvodná) hrubá stavba, vrátane základov
– väčšinou nie je potrebné realizovať rozsiahle zemné práce (pre základy)
– špecifický charakter, atmosféra a “génius loci”

Nevýhody:

– obmedzenia vyplývajúce z konštrukčných daností objektu
– neviditeľné vady, skryté problémy a s nimi súvisiace náklady navyše
– miera kompromisu medzi požiadavkami a reálnymi možnosťami
– morálny vek stavby

Rekonštruovaný objekt, po kvalitne zrealizovaných stavebných úpravách, môže byť rovnocenným súperom novostavby, môže v rámci energetickej certifikácie splniť požiadavky pre nízkoenergetickú alebo pasívnu stavbu a svojim charakterom môže novostavbu prevýšiť.

Ako je na tom novostavba?

Pri novostavbe má klient úplnú slobodu v zrealizovaní svojich požiadaviek či snov. Konštrukcie nemajú obmedzenie, môžu byť použité všetky súčasné materiály a technológie. Výstavba zahŕňa kompletne všetky fázy – od zemných prác, cez hrubú stavbu až po dokončovacie práce.

Výhody:

– voľnosť pri návrhu z konštrukčného i dispozično-prevádzkového hľadiska
– sloboda pri výbere typu materiálov a konštrukčných postupov
– minimalizovanie problémov a nepríjemných prekvapení
– výber pozemku, prostredia a v neposlednom rade i susedov

Nevýhody:

– nutnosť realizácie kompletnej stavby so všetkými fázami
– absencia “historickej” pamäte a charakteru stavby
– väčšinou výstavba mimo centier miest a existujúcej zástavby

Ako to teda je?

Rekonštruovať alebo stavať nový objekt? Toto je nutné posúdiť pre každý špecifický prípad zvlášť. A vôbec to nemusí byť jednoduché. Zhodnotiť stavebno-technický stav objektu musí odborník – architekt, projektant a statik. Ak je stavba zdravá a požiadavky klienta v rozumných hraniciach, resp. dominujú subjektívne kvality, je možné objekt stavebne upraviť – prestavať. Ak nie, je lepšie ho zbúrať a začať od nuly.

Príklady rekonštrukcií

Rekonštrukcia rodinného domu – klasickej “socialistickej kocky”. Po búracích prácach bol objekt úplne “vyčistený”, tzn. že boli vybúrané všetky vnútorné nenosné deliace steny, boli odstránené všetky povrchy stien, podláh a stropov a bolo vytvorených niekoľko nových otvorov v nosných a obvodových stenách.

Napriek rozsahu búracích prác sa charakter objektu zachoval, čo ilustrujú vizualizácie navrhovaného stavu.

Dispozícia objektu je úplne nová, v jednotlivých podlažiach bola zachovaná iba “kostra objektu” – čiže nosné steny a časť stropov. Všetko ostatné je nové.

Pod pojmom rekonštrukcia či stavebné úpravy rodinného domu sa môže skrývať aj nízkoenergetický objekt postavený na jestvujúcich základoch nikdy nedokončeného typového (katalógového) rodinného domu.

Nový návrh domu rešpektoval jestvujúce základy, ktoré boli fyzicky zamerané a statikom posúdené priamo na mieste. Návrh objektu ich rešpektoval, ale vnútorná dispozícia nemá s pôvodným typovým projektom nič spoločné. Hmotovo-priestorové riešenie, architektonický výraz a energetický štandard sú výsostne súčasné a pôvodný katalógový návrh prevyšujú vo všetkých smeroch.

Záver

Rekonštrukciu či novostavbu je vždy potrebné dôkladne zvážiť, aj za pomoci architekta a statika. Rekonštrukcie sa nie je potrebné báť, ale ani ju preceňovať. Cieľom je splniť požiadavky klienta, pri najvhodnejšom ekonomickom i subjektívnom modeli.

Text: A. Reitzner, P. Stano – Vizualizácie a foto: ateliér 3linea